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大資管時代:房地產基金的組織與業務協同模式 時間:2019/10/30

 

引言

地產金融是地產行業演進的必然方向,金融指揮開發是成熟市場的明顯規律。開發商如何構建地產基金的組織模式?怎樣實現體系內的產融協同?

3年來,越來越多的地產公司開始布局金融業務,采用的方式有新設、并購或者成立金控集團等,而較為普遍的方式是成立地產基金。

開發商設立地產基金業務板塊,從長遠來看其戰略主題分為以下兩種:

第一,立足協同,做大開發規模,實現自持物業輕資產化。

一方面,地產基金能夠為地產項目開發提供資金來源,盤活存量資產,加快資產周轉,并且通過為投資者(特別是機構投資者)進行資產配置進而為開發商提供項目開發資源。

具體可以將地產基金劃分為三類:開發型基金、運營型基金和增值型基金。

另一方面,地產項目開發同時也能為地產基金提供私募渠道與圈層資源(開發商高端會員可轉換為基金的高凈值客戶),提供規模化優質資產,提供底層資產品質和品牌背書。

第二,立足市場化發展,兼顧協同,通過核心能力打造與品牌建設,主要開展開發商體系外的業務活動。這是長期的發展方向,在初期地產基金主要還是圍繞體系內的項目來運作。

綜合來看,內部協同立足于開發商體系內項目,著重于產業基金和地產開發相互推進;而市場化發展則更多地考慮地產基金自身利益。具體選用哪種戰略主題,需要地產企業根據業務需求來確定。

一、地產基金的募、投、管、退,重在“投”與“管”

基于不同業務及基金產品結構,地產基金有不同的收益組合。主要盈利點包括基金管理費、業績提成(CARRY,限股權類基金)和股權投資回報(作為LP的投資收益)。

地產基金本質上屬于資產管理行業,因此其完整的價值鏈涵蓋募、投、管、退四個環節。

從地產基金價值鏈看,基金管理人需具備募集能力、投資能力、風控能力和資管能力。這些能力在不同類型的地產基金中各有側重,但投資與資管一定都是最核心的能力要求。

二、地產基金組織模式:依附型或獨立型、平臺化或專業化

1.依附型或獨立型

不考慮開發商與其他外部單位合資的情況下,可分別從戰略定位、內部能力兩個維度進行判斷。

戰略定位維度,如果開發商設立地產基金意在產融協同,可選擇附屬型模式。從內部業務操作上,開發商原投資部門為投資平臺,地產基金為資金平臺,增加基金方評估和投后委托管理、物業運營業績追蹤與考核。

如果開發商設立地產基金更多的考慮金融產業布局,則可選擇獨立型基金,配置完整的團隊。

內部能力維度,根據地產基金的核心能力要求,如果開發商項目投資拓展能力以及存量資產的運營能力或資管能力較強,那么基金投資、資管能力可配置在開發商相關職能中;反之,基金各能力需配置在基金組織中。

一般來講,能力僅需配置在基金組織中可選擇獨立型組織模式,而能力需同時配置在基金與開發商中則需要匹配依附型的組織模式。

依附型模式下,開發商通常只設置“GP基金管理部”,作為財務部下屬部門或獨立的一級部門。

獨立型模式下,通常按照“募投管退”設置整體組織架構,主要分為資金募集部、投資管理部、投后管理部、法務風控部、財務部、人力行政部等。

其中,住宅地產為主要資產配置的地產基金公司,其投資管理部職能設置較為簡單;而商業地產為主要資產配置的地產基金公司,其投后管理部根據不同類別資產(寫字樓、商業等)的投后管理,需要設置項目總、招商、運營、專業工程師、招標采購、成本核算等崗位。

2.平臺化或專業化

平臺化或專業化根據開發商資源稟賦進行判斷。

平臺化基金具有資本與資源的平臺效益,在資本端、資源端能夠引入優質的投資者與投資標的。普遍采用的模式為:建立基金平臺,下設若干子基金。平臺定位為資本平臺與職能共享平臺,子基金職能定位為專業領域資產投資及基金運營管理。

專業化基金瞄準資產細分領域,如成立商業管理基金、長租公寓基金。因對資產管理的要求差異化,專業化基金通常配置具備細分領域資管能力的專業基金團隊。

另外,地產基金在不同的發展階段需要采取的組織模式也不同。例如,強調協同的開發商,其地產基金起初可以依附于開發商,并建立平臺,先做大,后做強,逐漸建立專業化基金組織。

三、地產基金業務模式:基金與地產開發的協同之術

通過和地產基金的業務協同,開發商可以解決很多環節的痛點。下面僅以商業資產輕資產化為例,說明業務協同的要領。

1.依附型地產基金的協同要領

對于開發商拓展的項目,首先在基金層面對項目進行評審,符合投資要求則由基金出資持有,否則由開發商出資并最終轉給基金。

如下依附型基金協同地產示意圖:

2.獨立型地產基金的協同要領

地產基金業務實操分為六個階段,即:初步投資建議階段、盡調階段、投資并購階段、募集階段、資產管理階段及退出階段。

根據投資標的類別不同,各階段關鍵動作要求不盡相同。例如,相比增值型基金,開發型基金與運營型基金對資產標的盡調要求較為簡單,資產管理也僅僅為投后監督。但基本流程大致相同:

在商業項目開發中,開發商產融協同全價值鏈也分為七個階段:投資可研階段、項目定位階段、設計階段、施工與集中招商階段、開業籌備階段、資產運營階段、基金項目運營階段(募投管退)。

在商業項目開業后運營管理達到穩定狀態時,地產基金開始進入收并購流程。

其中,基金與商業開發關鍵協同點主要在商業項目定位、投資決策及開業前期,通過對項目定位、租賃決策等核心決策事項的參與,保證后期資產改造成本最低。

以上是不同地產基金與地產開發的協同方式,而地產基金在持有地產項目期間,開展資產運營管理的做法具體有三種:

一是委托開發商商管公司。這種做法下體系內總收益提高,但可能存在效率損耗;

二是委托體系外第三方商管公司。這種做法下專業能力突出,但雙方可能存在文化沖突;

三是基金設項目資管團隊直接負責。這種做法下資產運營與資產管理一氣呵成,決策與執行上下順暢,但管理成本較高。

企業可根據資源和需求來進行選擇。

結語

在大資管時代及存量物業時代,地產基金對開發商業務轉型、戰略升級有著重要意義。尤其對于體系內的產融協同而言,地產基金的組織與業務模式設計是其功能與價值發揮的基礎。

作者:陳

 

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